Afin de bien appréhender le sujet, il convient de faire une distinction entre l'utilisation de la technologie de registre distribué (DLT) ou blockchain et le processus de tokénisation.

DLT ou blockchain est, avant tout et en dehors des actifs numériques qui peuvent être inscrits dessus, une technologie permettant le stockage et la transmission d'informations de manière complètement décentralisée. En utilisant cette technologie, le stockage, la gestion et la transmission de l'information ne repose plus sur un seul serveur central mais sur un réseau décentralisé composé, en quelque sorte, de plusieurs serveurs centraux.

Cette technologie, nommée dispositif d'enregistrement électronique partagé par la réglementation française, peut être utilisée dans divers domaines et notamment dans le domaine financier, en permettant de représenter et de transférer de la valeur sous forme de titres financiers, ou de monnaies.

Cette fonctionnalité de représentation et de transmission des titres financiers a d'ailleurs été légalement consacrée par l'ordonnance n° 2017-1674 du 8 décembre 2017.

La tokénisation consiste en la représentation numérique d'un actif sur ce registre. Le processus de tokénisation vise dès lors l'inscription d'un actif et de ses droits sur un jeton numérique, ou token, qui est ensuite enregistré sur un dispositif DLT ou blockchain.

En matière immobilière, « tokéniser » un actif immobilier suppose d'associer un jeton numérique inscrit sur une blockchain à un bien immobilier. Plus précisément, la tokénisation immobilière est le processus de représentation par un jeton de la propriété totale ou partielle d'un bien immobilier. Les possibilités de tokénisation sont quasi infinies en matière immobilière : tokénisation de la propriété de l'actif sous-jacent, des droits à percevoir des revenus fonciers, des parts de la société ou du fonds qui détient l'actif immobilier, etc.

Tokénisation de la propriété, sans disparition du tiers de confiance

La tokénisation de la propriété immobilière est encore facilitée avec l'utilisation des Non Fungible Token (NFT) : ces jetons qui, comme leur nom l'indique, ont la caractéristique d'être non fongibles et d'avoir des caractéristiques propres, à l'inverse des jetons fongibles, la majorité d'entre eux, qui sont eux pleinement interchangeables. En présentant chacun des caractéristiques uniques, les NFT permettent de conserver le caractère authentique de la propriété et rendent possible la « réelle » détention d'un actif numérique.

En revanche, les hypothèses de digitalisation, via la technologie blockchain, et la suppression du tiers de confiance qui en découle peuvent être plus restreintes. En France, digitaliser le registre des titres de propriété immobilière à savoir le cadastre aurait une portée très limitée dans la mesure où seuls les notaires ont le droit d'écrire et de modifier ledit cadastre. En revanche, les registres de mouvements de titres ou les registres des obligataires peuvent tout à fait être digitalisés et leur tenue déléguée.

Par conséquent, bien souvent, lorsqu'il est question de la vente d'un bien immobilier via un processus de tokénisation à l'aide de la technologie blockchain, ce n'est pas le bien qui est vendu directement mais bien les parts de la société ou du fonds qui détient le bien immobilier.

Pour plus d'informations (stratégie, conseil, solutions) contactez-nous.

Nos équipes sont à votre disposition et votre service pour tout type de projet portant sur la tokénisation imobilière.

Nous exerçons nos missions dans le strict respect de la confidentalité et du secret des affaires (Directive 2016/943).

Europe : En 2016, l'ESMA a déjà publié un premier document de discussion sur les applications possibles de la technologie des registres distribués pour les marchés des valeurs mobilières. En 2020, la Commission européenne a présenté le paquet financier numérique de l'UE. Celui-ci comprend le régime pilote DLT, un bac à sable à l'échelle de l'UE dans lequel les fournisseurs de négociation et de règlement de titres peuvent être exemptés de certaines réglementations pour construire une infrastructure DLT (Distributed Ledger Technology).

Il vise à soutenir et à promouvoir davantage le potentiel de la finance digitale en termes d'innovation et de concurrence tout en réduisant les risques potentiels et la création de nouveaux produits et services dans le commerce et le règlement de titres utilisant le DLT. L'environnement sandbox pilote est prévu pour six ans, à compter du 23 mars 2023, et permettra aux entreprises autorisées de fournir des services dans toute l'UE. Les acteurs du marché peuvent aller au-delà du niveau de preuve de concept et développer des cas d'utilisation DLT dans un environnement réglementaire sécurisé. Des dérogations temporaires à certaines réglementations telles que MiFID, CSDR, MiFIR, etc... sont possibles à cet effet.

Le package de la finance digitale de l'UE comprend :

- Le "DLT Pilot Regime" : réglementation sandbox pour les infrastructures de marché basées sur DLT ;

- Le "Digital Operational Resilience Act" : Cyber-sécurité ;

- Les Marchés des actifs cryptographiques : définition des crypto-actifs, réglementation des stablecoins et des services cryptographiques.

France (source Banque de France) : Le règlement (UE) 2022/858 du 30 mai 2022 sur un régime pilote pour les infrastructures de marché reposant sur la technologie des registres distribués (DLT) permet aux prestataires de service d’investissement (à savoir les établissements de crédit prestataires de services d’investissement, les établissements de crédit et d’investissement et les entreprises d’investissement), aux entreprises de marché et aux dépositaires centraux de titres d’exploiter le cas échéant un système multilatéral de négociation (MTF DLT), un système de règlement (SR DLT) ou un système de négociation et de règlement (SNR DLT) dont le fonctionnement repose sur la technologie DLT. Le règlement entre en vigueur le 23 mars 2023.

Le régime pilote regroupe sous certaines conditions et plafonds les instruments financiers tokenisés (actions, obligations et parts d’OPCVM).

Le règlement régime pilote crée 3 nouvelles catégories d’infrastructures de marché « DLT », relevant chacune d’une procédure d’autorisation spécifique :

- le système multilatéral de négociation DLT (MTF DLT) : une plateforme de négociation exploitée par un prestataire de services d’investissement ou une entreprise de marché, outre d’éventuelles personnes physiques et morales agréées ;

- le système de règlement DLT (SR DLT ) : il permet le règlement de transactions sur des instruments financiers DLT contre paiement ou livraison. Ce système de règlement est exploité par un dépositaire central de titres (DCT) agréé selon les dispositions du règlement 909/2014 CSDR ;

- le système de négociation et de règlement DLT (SNR DLT) : une infrastructure de marché qui propose à la fois les services relevant des systèmes de négociation et de règlement MTF DLT et SR DLT.

L’Autorité européenne des marchés financiers (ESMA) a publié, le 8 mars 2023, ses orientations concernant les formulaires, formats et modèles normalisés à utiliser pour demander l’autorisation d’exploiter une infrastructure de marché. Les autorités nationales compétentes peuvent être contactées afin d’apporter toute information supplémentaire sur les éléments nécessaires à fournir.

Les demandeurs qui ne disposent pas au préalable d’un agrément en tant que prestataire de services d’investissement, entreprises
d’investissement, entreprise de marché ou dépositaire central de titres
doivent le solliciter en parallèle :

- Pour les entreprises d’investissement, les établissements de crédit prestataires de services d’investissement et les établissements de crédit et d’investissement, auprès du pôle Fintech Innovation de l’ACPR (fintech-innovation@acpr.banque-france.fr) qui orientera ensuite les porteurs de projet vers la Direction des autorisations de l’ACPR ;

- Pour les entreprises de marché et les dépositaires centraux de titres, auprès de l’Autorité des marchés financiers (innovation@amf-france.org).

Pour les entités déjà agréées souhaitant bénéficier du régime pilote, celles-ci doivent obtenir une autorisation préalable des autorités
compétentes. Ces dernières sont selon la nature de l’autorisation recherchée, l’ACPR ou l’AMF, après avis de la Banque de France. Pour ce
faire, les entités sollicitant le bénéfice du régime pilote sont invitées à suivre la procédure suivante :

- Contacter, selon le cas, du secrétariat de la Direction des autorisations de l’ACPR (contactautorisations@acpr.banque-france.fr) pour les EC-PSI, les ECI et les EI ou la Direction de la supervision des intermédiaires et des infrastructures de marché de l’AMF pour les entreprises de marché et les dépositaires centraux de titres (infrastructures@amf-france.org), afin de convenir d’un rendez-vous de présentation de leur projet et d’examiner le calendrier prévisionnel de réalisation :

- Remplir et déposer, selon le cas, dans le portail des autorisations de l’ACPR ou auprès de l’AMF (infrastructures@amf-france.org) le dossier correspondant à l'agrément sollicité, accompagné de l'ensemble des documents justificatifs, dont le formulaire de demande figurant à l’annexe des orientations de l’Autorité européenne des marchés financiers concernant les formulaires, formats et modèles normalisés à utiliser
pour demander l’autorisation d’exploiter une infrastructure de marché DLT.

Pour plus d'informations (stratégie, conseil, solutions) contactez-nous.

Nous travaillons sur-mesure pour tous nos clients et adaptons nos services et conseils suivant le type de projet, ses objectifs et de l'équipe présente

Nous exerçons nos missions dans le strict respect de la confidentalité et du secret des affaires (Directive 2016/943).